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不登法／売買契約内容と登記申請順序
lepassemuraille741021 2025-06-20 08:46:20
こんにちは。リアリスティック13記述式問題集応用編p86の問題3とp159の問題6についての質問です。
問題3も問題6も抵当権がついている所有権の移転の問題で、両方とも売買契約書に
「売主は本契約に基づく所有権の移転の登記を申請する前に、その責任と負担において抵当権等の担保権及び賃借権などの用益権その他買主の権利行使を阻害する一切の負担を消除する」
とあります。
違いは問題3は所有権全体の売買で問題6は一部の売買です。
問題3は、契約条項を理由に、まずは抵当権抹消をしてから所有権移転登記となっています。
問題6は、所有権一部移転登記をしてから、「契約にあるから」という説明のもとに「抵当権を元の所有者持分の抵当権とする変更」をしています。
問題6は、なぜ契約にあるにもかかわらず、問題3のように抵当権抹消→所有権一部移転という手順を踏んでいないのでしょうか。
所有権一部移転する前に、抵当権の縮減変更ができないのは理解できます。
ならば、「抵当権全部抹消」→「所有権一部移転」→「のこった元の所有者持分に抵当権再設定」とすべきではないでしょうか。
登録免許税は高くなりますが、契約内容の忠実反映という観点では「抵当権のない所有権を移転する」が優先されるべきではないかと感じます。
試験ではこのように考えるのでしょうか。
よろしくお願いいたします。
lepassemuraille741021さん、こんばんは。
売買契約書に「売主は本契約に基づく所有権の移転の登記を申請する前に、その責任と負担において抵当権等の担保権及び賃借権などの用益権その他買主の権利行使を阻害する一切の負担を消除する」と記載されていても、これだけでは、実際にどのような原因に基づいて抵当権等を抹消するのかは判断することはできません。
たとえば、抵当権の抹消であれば、「弁済」「解除」「放棄」等がなされ、当該抵当権が消滅した事実が必ず問題文に示されており、それにしたがって申請書を作成することになります。
逆にその事実が示されていない限り、上記契約書の文言から、生じたであろう実体関係を回答者が推測して答案を作成するということはありません。
したがって、問題6は、なぜ契約にあるにもかかわらず、問題3のように抵当権抹消→所有権一部移転という手順を踏んでいないのか、そして、「抵当権全部抹消」→「所有権一部移転」→「のこった元の所有者持分に抵当権再設定」とすべきではないのか、という点については、「なぜ契約にあるにもかかわらず」というのが上記「売買契約書」の契約条項の一つにすぎず、抵当権の消滅原因を示すものではない（一旦抵当権を抹消した後、残った部分に抵当権の再設定をしたというような事実は問題文に示されていない）からということです。
その視点で、もう一度問題を検討してみてください。
講師 小泉嘉孝
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koizumi1 2025-06-28 22:11:14
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