zuka12さん、こんにちわ。

　　大変興味深い論点のご提供、誠にありがとうございます。　買戻権は、抹消の場合の名変省略ばかりでるので、新鮮です。　
　私見を述べさせて頂きます。合ってるとばかりは思いません、私見です。　また、少々複雑なので、バラして記載させて頂きます。　

　　「現在只今の登記名義人」に関しまして・・・　反対解釈をすれば、除外されるのは、「移転登記済みの前登記名義人」「抹消された権利の登記名義人」あたりなのではないでしょうか。
　　したがって、２番の所有権者A　、２番付記１号の買戻権者B,　　は、現在有効に権利行使できる現在進行形の方ですから、「現在只今の」と言えるのではないでしょうか。

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bravo-one　2025-08-08 12:29:59

　　次に、名変ですが、来年度からの名変登記義務化の世界、を考慮に入れると分かりやすいと思うのですが、現在効力のある
　２番の主登記、２番の付記登記は、名変対象であり、変更登記は早めに入れて然るべきと考えます。

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bravo-one　2025-08-08 13:08:54

　また、変更証明書を使用した、名変をしない場合なのですが、それは巻き戻し更正のように、現在効力を有しない「前登記名義人」が
義務者に入ってくる場合に、その前登記名義人は名変するのではなく、変更証明書を使って登記申請する場合があります。　
　たぶんそのケースが混ざりこみ、混乱が生じているのではないでしょうか。

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bravo-one　2025-08-08 13:13:02

zuka12さん、こんにちは。

2番　所有権移転　所有者A
2番付記1号　買戻特約 買戻権者B

上記場合において、買い戻しによる所有権移転をする場合に、権利者Bの住所変更があった場合は、まず権利者Bの住所変更登記をしてから所有権移転となりますでしょうか？
⇒　1番の所有者登記名義人であれば、現在の登記名義人ではないため、登記名義人表示変更登記の対象とはなりません。

また買い戻しによる所有権移転をする場合において、義務者Aに住所変更があった場合には、義務者Aの住所変更は必要でしょうか？
⇒　原則どおり、Ａの住所変更登記が必要となります。


現在只今の登記名義人しか住所変更はできないと認識しておりますが、付記登記がある場合、誰が現在只今の登記名義人かがよく分からず、どちらが名変できるか教えて頂けますと幸いです。
⇒　登記名義人表示変更登記の対象となる「登記名義人」とは、権利に関する登記の現在の登記名義人です。

買戻特約の登記であれば、現在の所有権登記名義人Ａも買戻特約の登記名義人Ｂも、それぞれ独立した登記ですから、いずれもここでの「登記名義人」に該当します。

しかし、たとえば債権譲渡を原因とするＡからＢへの抵当権の移転登記がなされている場合は、当該抵当権は完全にＢに移転しているため、当該抵当権に関する現在の登記名義人はＢのみとなります。

したがって、主登記と付記登記があれば、いずれか一方のみが現在の登記名義人だとはいえません。

また買戻期間が10年経過しておらず、不動産登記法69条の2の規程による抹消が使えず、共同申請になる場合において、義務者に名変があっても、名変は省略できると思いますが、この場合において、権利者となる所有者Aに名変があった場合には、Aの名変は必要となりますか？
⇒所有権以外の権利についての登記名義人について住所等の変更があり、その登記を抹消する場合は、前提となる登記名義人表示変更登記は省略できる（昭28.12.17第2407号・昭31.9.20第2202号）となっています。
そして、これには所有権に関する買戻権の登記を抹消する場合も含まれる（登研460号）となっています。
したがって、Ｂの登記名義人表示変更登記は省略することができます。

一方、当該抹消登記の登記権利者Ａについて、その登記名義人表示変更登記を省略することは認められておらず、原則どおり、その登記の申請は必要となります。

例外的に不要（省略できる）となっているケースを正確におさえ、それ以外は原則どおり必要であると判断することがポイントになります。

講師　小泉嘉孝

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koizumi1　2025-08-08 17:20:59

bravo-oneさん、小泉先生、ご返信ありがとうございます。
小泉先生、再度質問すみません。
先生にご教示頂きました、
『買戻特約の登記であれば、現在の所有権登記名義人Ａも買戻特約の登記名義人Ｂも、それぞれ独立した登記ですから、いずれもここでの「登記名義人」に該当します。
したがって、主登記と付記登記があれば、いずれか一方のみが現在の登記名義人だとはいえません。』という点について再度教えてください。
この点から、買戻権者Bも所有権者Aも現在の登記名義人だから、付記登記の買戻権者Bに名変があった場合には、買戻権者も名変が必要という結論にはならないでしょうか？
だからこそ、買戻権を抹消する前提の買戻権者の名変が不要という論点があるのかなと思ったのですが、ご教示お願い致します。

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zuka12　　2025-08-08 21:35:33

zuka12さん、こんにちは。

買戻権者Ｂについては、登記記録上、１番の所有権登記名義人としての地位と２番付記１号の買戻権の登記名義人としての地位の２つがあります。

このうち、１番の所有権登記名義人としての地位については、２番でＡに対する所有権移転登記がなされている以上、１番のＢは現在の登記名義人ではないため、登記名義人表示変更登記の対象とはなりません。

他方、２番付記１号の買戻権の登記名義人として地位については、現在の登記名義人に該当し、登記名義人表示変更登記の申請対象となります。
ただ、この登記名義人表示変更登記の申請を省略することができるかが問題となります。
買戻権者の登記名義人表示変更登記の省略を認める登記研究460号は、所有権に関する買戻権の登記を抹消する申請をする場合となっています。
しかし、今回は買戻権の行使による所有権移転登記を申請することにより、買戻権登記の抹消が登記官の職権により抹消される（規174）場面であり、厳密には、買戻権の登記の抹消は申請しません。

しかし、元々、所有権以外の権利の登記の抹消を申請する場合（所有権に関する買戻権の登記を抹消する場合も含む）において、その変更を証する情報を提供することで、登記名義人表示変更登記を省略して、直ちに抹消の申請ができるとしているのは、当該所有権以外の権利が抹消されることで、それとともに登記名義人表示変更登記も抹消されることから、直ちに抹消される当該登記名義人表示変更登記の申請を強いることは不合理であるとして、申請人の手続と登記事務処理の簡略化を図るために、便宜的にこれを認めているものだといえます。

そうすると、買戻権の行使による所有権移転登記を申請することにより、買戻権登記の抹消が登記官の職権によりなされる（規174）場面であっても、当該趣旨は当てはまるといえ、当該買戻権の登記名義人表示変更登記の申請を省略することができるのではないかと考えます。

ただ、この点について明確に説明がなされている文献は、私の方で確認できていません。

講師　小泉嘉孝

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koizumi1　　2025-08-09 13:24:03

小泉先生、とてもわかりやすく丁寧にご説明ありがとうございました。

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zuka12　　2025-08-09 16:59:31