tommy67さん、こんにちは。

理由は意外と単純です。

〉1999年問41④
〉賃貸借契約終了時における敷金その他の金銭の清算に関する事項が定まっていない場合には、その旨を説明しなければならない。

基本テキストVol.3 P111の21にある通り、「敷金、その他契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」の説明が必要とされていますが、これは要するに、①金銭の精算に関する事項が定められているか否かと、②精算に関する事項が定められているときはその内容を説明せよということです。

したがって、金銭の精算に関する事項が定められていないときは、②の説明は不要ですが（というか、説明のしようがありません）、①は「定められていない」との説明が必要なのです。

一方、
〉2006年問35-④
〉４　建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（その案を含む｡）がなかったので、そのことについては説明しなかった。

こちらは基本テキストVol.3 P112の28にある通り、「専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め（案を含む）があるときは、その内容」の説明が必要とされていますが、あくまでも説明が必要とされているのは規約または案の「内容」であって規約や案の「有無」ではありません。したがって、規約も案もなければ「その内容」は説明のしようがないため、説明は不要となります。

ちなみに、区分所有建物に関する規約または案の説明はすべて同じで、規約も案もなければ説明は不要となります。

瀧澤

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nobori_ryu　2017-10-06 00:14:40

ご回答ありがとうございました。
なぜこのように、説明する事柄について、内容だけで良い場合とその事項じたいの有無を説明しなければいけない場合の差異があるのでしょうか？
例えば、精算に関する事項も内容だけで良いきがするのですが...

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tommy67　　2017-10-06 07:33:17

〉例えば、精算に関する事項も内容だけで良いきがするのですが...

そうですか？
敷金等の精算に関する事項が明確に決まっていないということは、将来、退去時に賃貸人とトラブルになる可能性があるということですよ。
また、賃貸人も色んな方がいるので、敷金等の精算に関する事項を曖昧にしたままのケースも少なくないのでしょう。

一方、重要事項説明で説明が義務付けられている規約（案）は、普通のマンションなら規約が定められているものばかりで、規約（案）がないということ自体がほぼあり得ません。
新築で分譲する時点で、通常、分譲事業者が規約または案を作成しているからです。
したがって、法律でわざわざ規約（案）の有無の説明を義務付けるのはナンセンスでしょう。

ちなみに、宅建業法施行規則16 条の４の３第11 号は、「敷金その他…契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項」を説明せよとしているだけで、①金銭の精算に関する事項が定められているか否かと、②精算に関する事項が定められているときはその内容を説明せよと明記しているわけではありません。
しかし、「宅建業法の解釈・運用の考え方」に次のように記載されています。
「規則第１６条の４の３第１１号は、例えば賃料等の滞納分との相殺や一定の範囲の原状回復費用として敷金が充当される予定の有無、原状回復義務の範囲として定まっているものなどが該当する。
なお、本事項は、貸借の契約の締結に際してあらかじめ定まっている事項を説明すべき事項としたものであり、こうした事項が定まっていない場合にはその旨を説明する必要がある。」

瀧澤

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nobori_ryu　2017-10-06 09:20:39

その通りですね！わかりやすいご解説ありがとうございました。

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tommy67　　2017-10-06 20:05:31