カレンさん、こんにちは。

〉★2014年　問41-1
〉分譲業者の案内所で取引士をおくべき場所に該当しない場合と書いてありますが、なぜこの文から、クーリングオフ制度の適用があると判断出来るのでしょうか？

判断できます。基本知識ですよ。
基本テキストVol.3 P130の(1)②を見てみてください。「案内所等で、『専任の宅建士の設置義務があり』、かつ土地に定着している場所」は、クーリング・オフの適用がありません。
ということは、逆に言うと「『宅建士の設置義務がない』案内所等」は、クーリング・オフの適用があることになります。

〉宅建士を設置しない場合というのは、契約行為を予定していない場合なので、そもそも契約しないのだから、この制度は適用も何もない（関係ない）という事にはならないでしょうか？

発想が逆です。宅建士も設置されていない、契約行為等も予定されていないような場所で不意打ち的に契約を結ばされてしまったからこそ、買主はクーリング・オフができるのです。

〉★2013年　問38-ア　

本問の「引渡後2年以内」というのは、引渡後2年以内に発見された瑕疵なら全部責任を負うとの意味なので、問題ありません。
引渡し後半年で発見された瑕疵も、1年後に発見された瑕疵も、1年半後に発見された瑕疵も、ジャスト2年後に発見された瑕疵も全部責任を負うのです。
問題ありますか？

〉★2008年　問40-④
〉問題文の「２年でかつ…」は「２年間と＋アルファ瑕疵発見から30日以内」瑕疵担保責任を負ってくれるという事でしょうか？

違います。
「引渡の日から2年が経過する日」または「瑕疵を発見した時から30日以内」のいずれか早い日までしか責任は負わないとの意味です。
したがって、引渡しの日から3ヵ月後に買主が瑕疵を発見すると、その日から30日が経過する日（引渡しの日から3ヵ月＋30日が経過する日）までしか売主は担保責任を負わないのです。
したがって、明らかに責任追及期間が「引渡しの日から２年」を下回る可能性があるので、宅建業法違反です。

〉★1999年　問33-③
〉問題文の引渡日から２年「間」は、これは２年丁度はいいにしても（有効）一年半の時も上の問の様にあったりしないのでしょうか？

★2013年　問38-アで説明の通りです。
カレンさんは、売主がどれくらいの期間瑕疵担保責任を負うのか、という問題と、買主がいつ責任を追及したかをごちゃ混ぜにしているのが、混乱の原因です。
宅建業法が規制しているのは、売主である宅建業者が瑕疵担保責任を負う「期間」であり、買主がいつ責任を追及したかではありません。

〉★2009年　問38-ア
「現状有姿で引き渡す」というのは、何か民法で規定はありましたでしょうか？

民法483条が「債権の目的が特定物の引渡しであるときは、弁済をする者は、その引渡しをすべき時の現状でその物を引き渡さなければならない。」と規定していますが、本問の正誤には関係しません。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之
　

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nobori_ryu　2018-09-30 23:30:34

瀧澤先生お返事ありがとうございます。
★2014年　問41-1
よくわかりました。P130の(1)②の事だったんですね！　逆の発想の元、おかしいなと思いながら、P21③の部分を何度も見返していました…。(>_<)

私は問題を解く時、売主が瑕疵担保責任を負う「期間」の事だけを考えて（２年丁度を軸に右か左か＝大きい数字か小さい数字か）問題を解いています。あと、民法より不利かどうか。
なので、自分では、基本、買主がいつ責任を追及したかは考えていないのですが、特にこの２問は、この２年の部分が何回やっても、混乱と時間を来すのみです…。

★2013年　問38-ア　＞問題ありますか？　売主が瑕疵担保責任を負う期間の問題
問題あります。業法の例外では、「目的物の引渡日から２年以上とする特約であれば、有効としている」からです。
２年丁度から、３年５年等々、２年丁度よりも大きい数字（長い期間のもの）であれば、「有効」として貰えるけど、本問の様に１年とか１年半とか２年丁度以下の短い期間しか
売主が責任を負わないというのは、業法上、認められていない（無効）からです。

★★2008年　問40-④　売主が瑕疵担保責任を負う期間の問題　
＞「引渡の日から2年が経過する日」または「瑕疵を発見した時から30日以内」のいずれか早い日までしか責任は負わない。
またはとなっているので、これは問題文の「引渡日から２年」と業法の例外（２年以上となり、有効か？）を比較し、
次に問題文の「瑕疵発見から30日」と民法の規定（瑕疵発見から１年より不利か？）を比較し、それぞれを考えて（別々に考えて）
答えを出すという事ですか…？問題文は「かつ」となっていたので、＋アルファだと思ったのですが…。
でも、例文は引渡しの日から3ヵ月＋30日が経過する日と書いてあるので、＋アルファでいいのかな？？そこが疑問ですが…。別々に考えるかどうかはおいておいて、
何となく理解したのは、「引渡日から２年以内の期間」売主が責任を負うというものなので、２年以上より右の長い期間にはならないという事でしょうか…。（!?）

★2009年　問38-ア　現状有姿
民法と同等で不利でもなく、問題ないですね。


カレン

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karen　　2018-10-01 13:46:19

★2013年　問38-ア
「責任追及期間を引渡しの日から2年以上とする特約」というのは、責任を追及できる期間の「長さ」を２年以上（ジャスト２年でもOK）に設定してくださいとの意味です。基本テキストVol.3 P145の図も併せてご参照ください。

この点、「引渡後２年以内」とする特約は、「引渡日から２年間は責任を追及できる」という意味であり、責任を追及できる期間の「長さ」が２年間なので有効です。
もしかすると「発見」という言葉に引っ掛かっているのかもしれませんが、「発見後２年以内」ではなく、あくまでも「引渡後２年以内」なので、問題はありません。

★★2008年　問40-④
「または」という言葉を使ったので、余計混乱させてしまったようですね。

改めて説明し直すと、「引渡しの日から2年」かつ「瑕疵を発見した時から30日以内」というのは、「＋αのおまけが30日ある」という意味ではありません。
「引渡しの日から２年が経過していない時期（たとえば引渡しの日から1年経過時点）でも、瑕疵を発見した時から30日以上経過していると責任追及ができなくなる」という意味の特約です。
したがって、責任追及期間の「長さ」が2年間を下回ることになるので、無効です。「かつ『瑕疵を発見した時から30日以内』」という条件が、責任追及期間の「長さ」２年間よりも短くする効果を生じさせることになるので無効となるのです。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2018-10-02 10:51:44

先生、私、両方とも、分かりました！！瑕疵担保専任の問題の解き方も間違っていないと思います。

★2008年　問40-④
この問題、もし「瑕疵発見から…」の部分がなければ、有効になりますよね？？

この解説で全てが解消出来ました。問題文の特約はこんな意味だったんですね！！よくわかりました。
私は、かつ以降の部分の意味を捉え間違えて（＋のおまけと理解）おり、ここが理解出来ず、他の問も掻き乱されていました。
（問題の解説にこの問だけ一年後に瑕疵を発見した場合の例が書いてあり、これまで普通に２年ジャストを軸に長いか短いか考えて解いていたのですが、この問の解説を読んでから、
解き方が違うのかもしれないと思い、一年目の場合もあるか等を考えないといけないのではと思い始め、他の問の２年・２年以内・２年間と書いてある物も再度見直している内に
混乱してしまいました。）

★★1999年　問33-③　問題文の「Ｂが知っていた瑕疵についてはその責任を負わない」…民法より不利じゃないという理由の確認ですが、
民法では買主が善意無過失の場合のみ責任追求を認めているが、この特約は買主が悪意の場合だけ責任を負わないというもので、
その点で善意無過失よりも厳しくないから、不利じゃないという事であっていますでしょうか？

カレン

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karen　　2018-10-03 00:54:22

〉★2008年　問40-④
〉この問題、もし「瑕疵発見から…」の部分がなければ、有効になりますよね？？

そうですね。

〉★★1999年　問33-③　問題文の「Ｂが知っていた瑕疵についてはその責任を負わない」…民法より不利じゃないという理由の確認ですが、
〉民法では買主が善意無過失の場合のみ責任追求を認めているが、この特約は買主が悪意の場合だけ責任を負わないというもので、
〉その点で善意無過失よりも厳しくないから、不利じゃないという事であっていますでしょうか？

その通りです。

２年越しの疑問が解決できてよかったですね。(^^)
これで合格へ大きく一歩前進です。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2018-10-03 13:01:09