yuuchamaさん、こんにちは。

〉共同抵当における建築物の再築についてなのですが、この場合の法定地上権の成立の有無が分かりません。土地建物に共同抵当をしておいても、法定地上権は不成立になるのはなぜですか？

昨年の本試験で問われた判例ですね。

問６選択肢３
Ａが甲土地に抵当権を設定登記するのと同時に乙建物にもＣのために共同抵当権を設定登記した後、乙建物を取り壊して丙建物を建築し、丙建物にＣのために抵当権を設定しないまま甲土地の抵当権が実行された場合、丙建物のために法定地上権は成立しない。

答え：正しい
年度別過去問に掲載する予定の解説をコピペしておきます。

法定地上権が成立するためには、抵当権設定時に土地上に建物が存在していれば足りる。それゆえ、土地に抵当権が設定された時に建物が存在していたが、その後建物が滅失し、さらに建物が再築された場合でも、土地に対する抵当権が実行されれば、建物のための法定地上権が成立するとするのが判例である。しかし、判例は、土地と建物に共同抵当権が設定された後、建物が滅失し、建物が再築された場合は、土地に対する抵当権が実行されても、建物のための法定地上権は成立しないとする。法定地上権を成立させると、土地の評価額が下落し、抵当権者が債権を回収できなくなる恐れがあるからである。したがって、本肢の場合、丙建物のための法定地上権は成立しない。

ただ、上記の解説をより正確に理解するためには順を追って様々な知識や理解を身につける必要があり、正直、この場でそれらを全て説明するのはちょっと難しいですね。図も描けませんからね。

なお、この判例を始め、法定地上権についてはyuuchamaさんも申し込んでいらっしゃる民法ブラッシュアップ講座で詳しく取り上げる予定なので、民法ブラッシュアップ講座まで待ってもらえませんか？
それまでは、「共同抵当権」ときたら「法定地上権不成立」と対応しておけば十分かと思います。

〉瑕疵担保責任についてなのですが、八種制限的には、瑕疵担保責任を負わない特約は無効なのですよね？
〉それなのに、中古物件だから格安で販売する代わりに、瑕疵担保責任を負わないというのを定められるのはなぜですか？

発想が逆ですよ。
基本、どんな契約を結ぶかは契約当事者の自由なので、瑕疵担保責任を免除する特約も自由に結ぶことができます。
また、民法は契約当事者が対等であることを前提にしているため、瑕疵担保責任を免除する特約を無効とする理由も成り立ちません。
しかし、宅建業者が自ら売主となる場合は、不動産取引に精通した宅建業者が素人である消費者と契約を結ぶこととなるため、宅建業者が自己に有利な契約を消費者に一方的に押し付ける可能性があります。そのため、宅建業者が自ら売主として売買契約を締結する場合は、瑕疵担保責任について民法の規定よりも不利な特約を結ぶことが禁じられているのです。

つかぬことを伺いますが、yuuchamaさんは昨年は宅建業法を権利関係よりも先に学習したのではありませんか？
民法と宅建業法の関係は、民法があらゆる取引に関するルールの基本原則、宅建業法は宅建業者が取引をする場合の特則（特別ルール）という関係なので、やはり権利関係を先に学習した方が理解はスムーズですよ。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

参考になった：3人

nobori_ryu　2019-01-29 10:31:23

ありがとうございます！！
その時まで待ってます(^^)！！

はい！！とりあえず一通りやって、権利関係に戻ったり、宅建業法いったりと、ウロウロしてる今日この頃です。。。
いつもいつもわかりやすい回答ありがとうございます！

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yuuchama　　2019-01-29 11:22:03