カレンさん、こんにちは。

〉●テキストP268

概ね正しく理解できていると思います。

たとえば、マンションの分譲事業者Ｘ社が甲地にマンションを建設し、その101号室（敷地権付きの区分建物）をＡに分譲しました。
この場合、Ａが101号室の所有権保存登記を行うことができますが、これにより登記記録上、101号室だけでなく敷地に対する権利（厳密には敷地に対する共有持分）もＸ社からＡに移転したと公示されることになります。そこで、敷地権の登記名義人（Ｘ社）の承諾を取り付けてくださいということです。

Ｘ社は分譲主なので、承諾をしないということはまずあり得ませんが、念のため承諾を取り付けてくれということです。

〉敷地権が付いてこない物もあるんですか！？

規約によって敷地に対する権利の分離処分が可能とされている場合は、専有部分の権利を取得しても敷地に対する権利が付いてこない可能性はあります。

〉（もし、分譲事業者からＡさんが購入していて、ＡさんがＢさんに売却した場合はＡさんの承諾）

これはＡが所有権保存登記を行う場合の問題であり、Ａから専有部分を取得したＢが所有権保存登記を行うことはできないので、この様なケースを想定するのは誤りです。

〉重大変更の規約は区分所有者の頭数を過半数まで下げれるだけで、他は何も定めれませんか？

できません。

〉今年、法令上の建築基準法は改正されますか？

昨年の建築基準法の改正点のうち、１年以内施行とされていた部分は、結局、４月１日時点で未施行です。
したがって、今年の宅建試験で出題される可能性はありません。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2019-04-09 14:00:15

先生、お返事ありがとうございます。
○建築基準法、聞き直さなくて済んだので良かったです☆
●肢別P178-5を解いて疑問に感じて質問しましたが、重大変更の規約について、了解しました。
●テキストＰ268のだだし、以下の文
Ａが所有権保存登記をする際に敷地に対する共有持分も移転する事になるので、念の為に敷地権の登記名義人（分譲事業者）の承諾も取り付けて下さいねという意味だったんですね。よくわかりました。
敷地権の登記名義人というのは、Ｘの様にその物の所有者、表題部所有者の様な人の事をいうんですね。
敷地権が付いて来ない場合→規約で分離処分が可能な場合にある話…なる程、納得です。ありがとうございます。

カレン

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karen　　2019-04-09 23:21:09

〉敷地権の登記名義人というのは、Ｘの様にその物の所有者、表題部所有者の様な人の事をいうんですね。

試験対策的にはどうでも良いことですが、微妙に間違っています。
「登記名義人」というのは、権利部に権利者として登記されている者のことを意味します（基本テキストVol.1 P90「法律用語」）。
したがって、「登記名義人」に表題部所有者は含まれません。

〉敷地権が付いて来ない

厳密に言うと、敷地権付きでない場合は専有部分（区分建物）について所有権移転登記を行っても敷地について所有権移転登記が行われたことにならないので、別途、敷地の登記記録に所有権移転登記が必要だということです。

敷地利用権なしに専有部分を取得するということはあり得ませんから。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2019-04-10 08:30:27