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権利関係 [過去問]／借地借家法 借地
misamukai 2019-06-30 15:15:54
こんにちは！いつもお世話になっております！
平成26年11問三番
甲土地の所有者が甲土地につき、１・建物の所有を目的に賃貸する場合と２・建物の所有を目的とせず、資材置き場として賃貸する場合に関する記述について正しいものを選べ。
３、期間を定めない契約を締結したあとに、賃貸人が甲土地を使用する事情が生じた場合について、
ケース１では、賃貸人が解約申し入れをしても合意がなければ、契約は終了しないのに対し、
ケース２では、賃貸人が解約申し入れをすると申し入れの日から一年を経過することによって終了する。
解説→正しい 借地借家法では期間の定めない契約を締結しても存続期間は30年になる。その存続期間中は賃貸人が解約の申し入れをしても合意がなければ、契約は終了しません。
→借地借家法の借地では期間の定めない契約を締結しても存続期間は30年になる。
ここまではいいのですが、その存続期間中、合意があれば、賃貸人から解約の申し入れはできるというところに疑問をもち、
誤りの記述であると判断しました。
平成20年問13 ３肢
AがBに対して平置きの駐車場として利用しようとするBに貸す場合と、一時使用ではなく建物所有を目的としているCに貸す場合と、正しい記述を選べ。
３、土地の賃貸借期間を定めなかった場合、AはBに対しては賃貸借契約開始から一年を経過すればいつでも契約を解除できる。(ここまではわかりました！)
これに対し、Cに対しては賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約申し入れができない。
解説→誤り 借地借家法では、期間の定めない契約を締結した場合、その存続期間は30となる。
そして存続期間満了後でも賃貸人から解約の申し入れはできない。(ただし、賃借人からの更新請求に対して、正当な理由をもって異議をのべることにより更新を拒絶することはできる)
→平成20年の問題を平成26年の問題より先に解いていたので、
賃貸人側からは解約申し入れはできない。ただ、賃借人の更新請求に対して正当な理由をもって異義をのべることで更新を拒絶することはできる！ということを思い出したことで、平成26年の問題がわからなくなりました。
借地借家法の借地で、賃貸人が合意があれば存続期間中であっても解約申し入れができるのは賃貸人が土地を使用する事情が生じた場合に限ってということでしょうか？
長くなってしまいました(>_<)宜しくお願い申し上げます。
misamukaiさん、こんにちは。
まず平成20年問13の選択肢3ですが、前半の「Ａは、Ｂに対しては、賃貸借契約関始から1年が経過すればいつでも解約の申入れをすることができる」の部分が誤りです。民法では、期間の定めのない賃貸借はいつでも自由に解約の申入れができるので、Ａは、賃貸借契約開始から1年が経過していなくても、Ｂに対して解約の申入れができるからです。
一方、後半の「Ｃに対しては、賃貸借契約開始から30年が経過しなければ解約の申入れをすることができない」の部分は、予備校や出版社によって見解が分かれているのではないでしょうか。
すなわち、この部分を「30年が経過すれば解約の申入れができる」との意味だと理解すれば、30年が経過すれば①期間満了で契約が終了するか、または②Ｃによる更新請求によって契約が更新されＡが異議を述べることで更新を拒絶することはできるものの、①の場合も②の場合もＡによる「解約申入れ」という場面はあり得ないため、誤りとなります。
しかし、この部分を「30年の期間中は解約の申入れはできない」との意味だと理解すれば、正しいことになります。
かなり変な問い方なので、どちらともいえるのですが、一応、タキザワ宅建予備校としては後半部分は正しいとするのを公式見解としています。
misamukaiさんがお使いの過去問集は、誤りとの見解に立つようですね。
さて、
〉賃借人の更新請求に対して正当な理由をもって異義をのべることで更新を拒絶することはできる！ということを思い出したことで、平成26年の問題がわからなくなりました。
とのことですが、misamukaiさんの疑問は、平成20年問13選択肢3を誤りとする理由が正しく理解できていないからだと思われます。上に示した誤りとなる理由に照らし合わせれば、平成26年の問題で「異議を述べることで更新を拒絶できる」ことを考える必要はないはずですが、いかがでしょうか。
P.S この問題のように、タキザワ宅建予備校と異なる見解に立つ場合もあるので、他社の出版物に関するご質問は出版元にお尋ねください。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
参考になった：0人
nobori_ryu 2019-06-29 02:52:38
おはようございます！お返事ありがとうございます！
私がこの二問を照らし合わせ、一番疑問に持つことは、賃貸人から解約の申し入れをできる場合はあるのか？ということです！
先生が仰るように、平成20年の後方を正しい記述と判断できるなら、
Q賃貸借契約開始から30年を経過しなければ、賃貸人は解約申し入れをすることはできない。
私が先生の解説を解釈→期間の定めない借地契約は(借地借家法)30年とするので、その30年の期間中は(=30年経過しなければ)解約申し入れをすることはできない。
この考えならば、賃貸人から解約の申し入れをできる場合はあるという風に感じました！
その賃貸人からの解約申し入れができるか否かがはっきりしないです！
宜しくお願い申し上げます！
misamukai 2019-06-29 09:16:55
期間の定めがある場合、当該期間中は賃貸人からも賃借人からも解約申入れによって契約を終了させることはできません。
いったん契約した以上、守らなければならないのが大原則だからです。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
参考になった：0人
nobori_ryu 2019-06-30 11:37:03
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