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宅建業法 [過去問]／宅建業法
misamukai 2019-09-16 21:35:05
いつもお世話になっております！
まとめての質問になりますが、宜しくお願い致します！
●平成19年度 38問
３ 都市計画法の許可を必要とする宅地について、
Bが開発行為を行い、貸主として貸借しようとする場合、Aは、Bがその許可を受ける前であっても、Bの依頼により、宅地の貸借の広告をすることができるが、
貸借の媒介をすることはできない。
→先日、自ら貸借について質問させていただきましたところ、
私の解釈に大きく誤りがありました。
例に倣って、自ら貸借をするAは免許不要、
その貸借の媒介をするBは免許が必要、
この理解で正しいでしょうか？
その考え方のまま、この問題を解きました。
私の解釈
まず、Bが必要な許可がいる場合に、必要な許可を得ず、広告や売買、交換契約を締結する際のは大丈夫です。
Bは自ら貸借をしているので、宅建業法の適用はありません。
ただし、その媒介を行うAは宅建業法の適用がありますので、必要な許可を得ていない場合、広告、売買、交換の締結は行えない。
この解釈で正しいでしょうか？宜しくお願い致します！
misamukaiさん、こんにちは。
〉自ら貸借をするAは免許不要、
〉その貸借の媒介をするBは免許が必要、
〉この理解で正しいでしょうか？
自ら貸借をしているのはＢ、貸借の媒介をしているのはＡですよね。
ＡとＢが逆なら、記載内容は正しいです。
〉まず、Bが必要な許可がいる場合に、必要な許可を得ず、広告や売買、交換契約を締結する際のは大丈夫です。
〉Bは自ら貸借をしているので、宅建業法の適用はありません。
１行目の「大丈夫です」とは、宅建業法違反とはならないとの意味でしょうか。それとも、本問ではＢが広告や売買、交換契約を締結していないので大丈夫との意味でしょうか？
２行目は記載の通りです。
〉その媒介を行うAは宅建業法の適用がありますので、必要な許可を得ていない場合、広告、売買、交換の締結は行えない。
その通りです。
したがって、宅地の貸借の広告を行っているＡは宅建業法違反となります。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
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nobori_ryu 2019-09-14 10:27:45
一行目の大丈夫ですは、宅建業法違反にならないという主旨です！
その解釈で正しいでしょうか？(>_<)
分かりました！ありがとうございます！
misamukai 2019-09-14 11:58:10
〉一行目の大丈夫ですは、宅建業法違反にならないという主旨です！
だとすると、「Bが必要な許可がいる場合に、必要な許可を得ず、広告や売買、交換契約を締結」しても宅建業法に違反しないということになりますが、宅建業法違反ですよ。
したがって、誤りです。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
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nobori_ryu 2019-09-14 17:53:59
お返事ありがとうございます！
Bは自ら貸借しているので、宅建業法の適用はなく、
確認が必要な取引について、確認を受ける前においても広告・売買、交換契約の締結を行えるという解釈は間違った捉え方でしょうか？(>_<)
宜しくお願い致します。
misamukai 2019-09-15 10:56:21
ご質問の内容自体に矛盾があります。
「Bは自ら貸借しているので・・・、確認を受ける前においても・・・売買、交換契約の締結を行える」
Ｂは自ら貸借するのですか、それとも売買・交換契約を締結するのですか？
明らかにおかしいです。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
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nobori_ryu 2019-09-15 19:02:52
明らかにお話ずれていました。
申し訳ございません。
このようなお話沿いに成ったのは、
貸借の媒介を行うAは、もちろん宅建業法の適用がありますので、
必要な確認を受ける必要がある場合には、確認を受けるまでは、広告・売買、交換契約の締結を行えない。
Bは自ら貸借をしていますので、宅建業法の適用はありません。
この場合、Bは、確認を受ける必要がある場合でも、
確認を受けずに広告・売買、交換契約の締結を行えますよね？
(>_<)
というところに疑問を抱いたためでした。
伝わりにくく、また質問の意図から背き、申し訳ございません。
宜しくお願い申し上げます。
misamukai 2019-09-15 20:30:00
ようやくわかりました。
misamukaiさんは、どうやら根本的なところで誤解をしているようですね。
〉貸借の媒介を行うAは、もちろん宅建業法の適用がありますので、
とか、
〉Bは自ら貸借をしていますので、宅建業法の適用はありません。
とする理解はいずれも誤りです。
宅建業法が適用されるか否かは、ＡＢが宅建業者であるか否かにより決まるのであり、「貸借の媒介を行うから」適用されるとか、「自ら貸借だから」適用されないというように、個々の行為ごとに宅建業法が適用されるか否かを検討するわけではありません。
誤解の原因はおそらく、「自ら貸借だから宅建業法の適用がない」というフレーズではないかと想像しますが、「自ら貸借だから宅建業法の適用がない」というのは、宅建業法が適用されるはずの宅建業者が「自ら貸借を行う」場合だけに出てくる問題であり、それ以外の場面では個々の行為ごとに宅建業法が適用されるか否かを判断するわけではないのです。
問題に立ち返ります。
平成19年問38の問題文を見てみると、Ａは宅建業者である旨が明記されています。
したがって、Ａには宅建業法が適用されます。「貸借の媒介を行うから」宅建業法が適用されるわけではありません。
一方、選択肢3でのみ登場するＢは、宅建業者であるか否かが明記されていません。
もしもＢが宅建業者であれば、宅建業法が適用されるため、Ｂが必要な許可や確認を受ける前に売買・交換契約を締結すれば宅建業法違反です。
しかし、Ｂが宅建業者でないのであれば、宅建業法が適用されないため、Ｂが必要な許可や確認を受ける前に売買・交換契約を締結しても直ちに宅建業法違反とはなりません（ただし、無免許事業等で宅建業法違反となる可能性はあります)。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
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nobori_ryu 2019-09-16 11:55:42
お返事遅くなりました。
そういうことだったんですね！
私は逐一そのように誤った考えのまま問題を解いておりました。自分一人ではきっと気づけませんでした。ありがとうございます！
misamukai 2019-09-16 21:35:05
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