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権利関係 [過去問]/代理/無権代理(無権販売)
blueslover 2019-09-20 16:59:25
こんばんは、いつも丁寧な回答ありがとうございます。宅建試験は、特に「民法」の分野は、うわべの知識だけでは、なかなか点に結びつきませんね。今日、過去問の演習を行っていたところ、何で??どこが違うの??と思うところがありましたので、紹介いたします。
2009/問2-1 『AがA所有の土地の売却に関する代理権をBに与えた場合において、Bが自らを「売主Aの代理人B」ではなく、「売主B」と表示して、買主Cとの間で売買契約を締結した場合には、Bは売主Aの代理人として契約しているとCが知っていても、売買契約はBC間に成立する。』 答え:誤り
(ポイント)①BにはAの代理権が与えられているが、Aの代理人としてではなく、自ら売主と顕名を表示し、Cとの間で売買契約を締結した。 A
②買主CはBがAの代理人だと知っている。 |
(自分の解釈)Cが善意であれば、BC間に契約が成立し、Cが悪意であれば、AC間に契約が成立すると、単純に考えていた。| B-C
この問題を受けて、以下の問題
2017/問2-2 『Aを売主、Bを買主として、Cの所有する乙建物の売買契約が締結された場合、BがAの無権利について善意無過失であれば、AB間で売買契約が成立した時点で、Bは乙建物の所有権を取得する。』 答え:誤り
(ポイント)①Aには乙建物を販売する権利がないが、Bとの間で売買契約を締結させようとしている。 C
②Bは、Aの無権利について知らない。(乙建物を販売する権利を有していると信じている。あるいは、Cの代理人であると信じている。) |
(自分の解釈)2009/問2を受けて、この設問の場合、Bが善意無過失であるから、契約がAB間成立したのであれば、乙建物の所有権はCからBへ移動するものと思った。 A-B
ところが、答えは「誤り」であった。
”Aは、そもそも権利がないのに、何でCの物件を販売するんや!!”と文句を言っても仕方がないことであるが、Bとの間で売買契約を締結させようとしている。契約書の書面には、見かけ上、乙建物を販売するとしてあるが、そもそもAには乙建物を販売する権利がないため、虚偽の契約書であるから、契約書としては無効である。従って、所有権はBには移動しないと再考したのですが、いかがでしょうか?
売買契約成立=所有権移動は必ずしも当てはまらないと考えていいのでしょうか?
bluesloverさん、こんにちは。
2009年問2については、正しく理解できています。
しかし、2017年問2については完全に誤解しています。
〉Bが善意無過失であるから、契約がAB間成立したのであれば、乙建物の所有権はCからBへ移動するものと思った。
とのことですが、その結論は常識からしておかしいでしょう。
bluesloverさんが仮にCだとして、bluesloverさんの建物が勝手にAとBで売買されて、買主Bが善意無過失だったらbluesloverさんが建物を失うことになっても納得できますか?
他人物を売買するAB間の契約が有効であることと、買主Bが所有権を取得できるかどうかは全く別の問題です。
その点は、基本テキストにも明記していますし、講義でもお話ししています。
基本テキストVol.1 P176欄外の「補足説明」を確認してください。
また、2009年問2は代理の問題ですが、2017年問2は代理の問題ではなく他人物売買の問題です。
2017年問2は、顕名とは何の関係もない問題です。
それよりも気になるのが、bluesloverさんが使用している過去問集は、解説が付いていないのですか?
もしも解説が付いておらず、○×しか表記されていない過去問集を使っているのであれば、直ぐにちゃんと解説が付いた過去問集を購入するべきです。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
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nobori_ryu 2019-09-20 00:50:54
こんにちは。お忙しい中、丁寧に回答くださり、感謝申し上げます。
なるほどですね!というのが、率直な感想です。2017/問2は、他人物売買に関する出題だったのですね。気づきませんでした。
blueslover 2019-09-20 16:59:25