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権利関係／直前予想講座 売買-肢別演習③について
seabass 2019-10-03 21:08:59
瀧澤先生
いつもお世話になっております。
直前予想講座テキスト P27（売買）肢別演習③について質問させて頂きます。
「買い主が売り主に手付金を交付したが、売買契約書に当該手付金が違約手付である旨が明記されているときは、買い主は手付を放棄して売買契約を解除することはできない。」
この問題は、民法の売買の問題として出てきたので、正しいと判断したのですが、正解は、直ちに解約手付としての効力が失われるわけではない、との事で、誤りでした。
宅建業法テキスト P142では、民法では交付された手付が証約手付、違約手付である場合は解除不可となっておりましたが、直前予想講座のP27③では、宅建業者が自ら売り主となった
場合の事例だったのでしょうか。宜しくお願い致します。
先日、2度目の模擬試験を受験してきました。まだ結果発表はされていないのですが、自己採点の結果は35点でした。
この点数が良いのか悪いのかはわかりませんが、このときは、時間切れになってしまう事はありませんでした。ケアレスミスが非常に多いことを先生にお伝えして、対策案を教えていただき、つまらないミス
はかなり減らすことができました。ですが、まだ1～2問程度のケアレスミスが見られました。答えは出ているのに、転記ミスしていたり、正しいものを答える問題で、ウが正しいので3にマーク、エが正しいので4にマークなどという解答をして、結果的に得点できていない問題がありました。
売り主も宅建業者、であったり宅建業者が自ら貸主として、という問題でも引っかかっていました。やはり気持ちが焦ってしまうようで、読み飛ばしてしまったり、重要なワードと認識出来ずに読み流してしまうことがあるようです。ですが、このような弱点を見つけられたことは、時間制限と緊張感のある実戦形式で問題を解いたからこその賜物だと思っています。
10月6日に、最後の模試を受ける予定ですが、上記のようなミスに対して、何か追加でアドバイスを戴けましたら、ぜひ宜しくお願い致します。
seabass
seabassさん、こんにちは。
〉直前予想講座のP27③では、宅建業者が自ら売り主となった場合の事例だったのでしょうか。
いえ、そういうわけではありません。
宅建業法ではなく、あくまでも民法の問題です。
民法557条1項は、「買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し・・・て、契約の解除をすることができる」と規定しています。それゆえ判例は、たとえ契約書等から違約手付であることが明らかであっても、解約手付としての効力が明確に否定されていない限り、手付解除も可能であると考えるのです（最判昭24.10.4）。
自ら売主制限の手付の性質に対する制限は、この判例の考え方を進化させたものとも言えますね。
〉答えは出ているのに、転記ミスしていたり、正しいものを答える問題で、ウが正しいので3にマーク、エが正しいので4にマークなどという解答をして、結果的に得点できていない問題がありました。
念のためにお尋ねしますが、seabassさんは１問ずつマークしていますか？それとも、何問かまとめてマークしていますか？
もしも後者であれば、絶対にやめた方が良いです。
ミスもそれが原因でしょう。
前者なのであれば、マーク時の確認の仕方を工夫してください、としか言いようがありませんね。
〉売り主も宅建業者、であったり宅建業者が自ら貸主として、という問題でも引っかかっていました。
「売主も宅建業者」？
「買主も宅建業者」ですよね？
「買主も宅建業者」については、肢別過去問演習講座や10年分過去問解説でもお話ししていますが、「問題文中で買主が宅建業者でないことが明記されていない」というフラグがあるので、それに気づけば、まず引っ掛かることはありません。
「自ら貸主」で引っ掛かるのは、ケアレスミスなのか知識の定着不足なのか微妙なところですね。
良い感じで仕上がってきているようなので、本試験が楽しみです。
では、頑張ってください。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
参考になった：1人
nobori_ryu 2019-10-03 00:17:51
瀧澤先生
返信ありがとうございました。
手付に関して、解約手付としての効力が明確に否定されていなければ、違約手付と明記されていても、解約手付として解除できる点、よく覚えておきます。
手付解除についての問題が、先日の模擬試験にも出題されていました。このときは、宅建業者が自ら売り主となった事例でしたが、直前講座で教わった内容も覚えていたので自身をもって解答できました。
問題のマークについては、1問づつ行っています。とにかく落ち着いて、マークする前に再度、何を解答すべきなのかをチェックするようにします。
途中の質問ですが、「買い主も宅建業者」の間違いでした。訂正ありがとうございました！
この点について、解説下さった「問題文中で買い主が宅建業者でないことが明記されていない」フラグとは、どういったものでしょうか。自分の場合、問題文の前置きに「買い主は宅建業者ではないものとする」という条件がついていれば判断材料が一つ減るので、安心して解答できるのですが、これとは異なる内容でしょうか。もし、本試験が2015年のような問題ばかりですと、業法での失点は本当に命取りになるので今からでも、問題文の読み取り方や、フラグに気付ける力を身に着けたいです。
重ねての質問ですが、宜しくお願い致します。 seabass
seabass 2019-10-03 06:22:39
〉問題文の前置きに「買い主は宅建業者ではないものとする」という条件がついていれば判断材料が一つ減るので、安心して解答できるのですが、これとは異なる内容でしょうか。
その反対です。
問題文が、たとえば「宅地建物取引業者Aが、自ら売主として買主Ｂと宅地の売買契約を締結した場合・・・」といったように、買主が宅建業者か否かが明記されていない場合は、必ず選択肢の中で「買主Ｂが宅地建物取引業者である場合」と引っ掛けてくるということです。
過去問では、私の知る限り100％です。
なので、その手の問題ではまず先に「買主Ｂが宅地建物取引業者である場合」となっている選択肢を見つけて解いてしまえば、引っ掛けられることはなくなります。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
参考になった：1人
nobori_ryu 2019-10-03 10:18:03
瀧澤先生
とても貴重な解説ありがとうございました！
買い主が宅建業者かどうか明確に示されていない場合には、あらかじめ買い主が宅建業者である肢を押さえてミスの元を封じてしまえば良いわけですね！
本当に毎回つまらないミスに悩んでいたので心配していましたが、これで一つ問題が解決できたように思います。
早速、過去問に取り掛かります。 seabass
seabass 2019-10-03 21:08:59
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