takkengoukaku1さん、こんにちは。

損害賠償額の予定等の制限は、債務不履行を引き起こした者が売主であるか、買主であるかを問わず、損害賠償額の予定と違約金を合算して代金の10分の2を超えれば宅建業法違反となります。
したがって、宅建業者Ａの違約によりＢが受け取る違約金についても、売買代金の10分の3とする特約を定めることはできません。

あらためて基本テキストP665をご覧いただきたいのですが、損害賠償額の予定等の制限については、「買主に不利な特約は無効になる」といった記述がありませんよね。
こういったところからも、宅建業法が、違約金や損害賠償金を受領するのが売主であろうと買主であろうと、損害賠償額の予定と違約金を合算して代金の10分の2を超えれば宅建業法違反と考えていることが分かります。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2020-04-27 01:27:27

瀧澤先生

いつもご回答ありがとうございます。

ご回答に
「損害賠償額の予定等の制限については、「買主に不利な特約は無効になる」といった記述がありませんよね。」
とありますが、

「業者自ら売り主・買い主業者でない」場合、「買い主に有利な特約は全て有効になる」と認識しておりました。
例えば、クーリングオフできる期間を延ばすことは可能、というのは過去問でも出ているかと思います。

損害賠償額の予定等の制限においてはこれが当てはまらないとのことですが、
「買い主に有利な特約は全て有効になる」という条件が当てはまる場合（クーリングオフの例）
と当てはまらない場合（損害賠償額の予定等の制限の例）
の線引きがどのようになされるのかご教授頂けますでしょうか。

事例ごとに覚えていくしかないのでしょうか…

重ねて大変恐縮ですが、宜しくお願い致します。

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takkengoukaku1　　2020-04-27 21:27:04

〉「買い主に有利な特約は全て有効になる」という条件が当てはまる場合（クーリングオフの例）
〉と当てはまらない場合（損害賠償額の予定等の制限の例）
〉の線引きがどのようになされるのかご教授頂けますでしょうか。

身も蓋もない回答になりますが、条文に「○○に反する特約で買主に不利なものは無効」と規定されているのか、それとも「○○に反する特約は無効」と規定されているかどうかです。
前者については、反対解釈で買主に有利な特約は有効となりますが、後者だと買主に有利か不利かに関わらず宅建業法違反となり、無効です。

前者の形式で規定されているのは、クーリング・オフ、手付の性質に対する制限、担保責任に関する特約の制限の３つです。
一方、後者の形式で規定されているのは、損害賠償額の予定等の制限と割賦販売の契約の解除等の制限です。

なお、手付金等の保全、自己の所有に属しない物件の契約締結制限、手付額の制限、所有権留保等の禁止については「○○に反する特約」が有効となるのか無効となるのかについて、何の規定もありません。
おそらく、特約を結ぶことが想定しづらいとか、「○○に反する特約」が結ばれても買主に有利となる余地がないので、立法者がわざわざ規定するまでもないと考えたのでしょう。

ということで、突き詰めだすとかなり話が複雑になります。
なので、あんまり難しく考えすぎない方が良いと思います。
基本的には、買主に有利な特約は有効、不利な特約は無効と考えて大丈夫です。

平成20年第40問選択肢2のように、買主に有利であると思われる特約が無効となる問題は、私の知る限りこの問題だけであり、また、同趣旨の問題は以後、繰り返し出題されていません。
出題者にしてみると、法の盲点を突いたような出題だったのでしょうが、その後、このような問題を出題する必要性に疑問符が付き、以後、同趣旨の問題を出題することを控えたのではないかと想像します。

なので、「原則として、買主に有利な特約は有効、不利な特約は無効。ただし、損害賠償額の予定等の制限は要注意」程度のことを頭に残せば十分かと思います。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2020-04-27 23:32:05

瀧澤先生

ご丁寧なご説明ありがとうございます。
とても納得致しました。

いつも早急にご回答いただき大変ありがたいです。

今後とも宜しくお願い致します。

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takkengoukaku1　　2020-04-28 15:05:21