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権利関係 [過去問]／「売買は賃貸借を破る」と判例との齟齬
takikarayobihe20 2020-11-15 11:08:59
こんにちは。いつも瀧澤先生の動画を拝聴しております。
令和元年度の宅建試験問1の選択肢2について質問です。以下、民法の規定と判例だけ、という前提で話を進めます。
この選択肢の判例(最判昭49.3.19)を読んで、甲土地の買主(=新所有者)であるBは、甲土地の賃借人Dに、登記なくして対抗できないと理解しました。
しかし、以前、民法の基本書を読んだとき、「売買は賃貸借を破る」という原理を学びました。土地の賃借人は、前の所有者(この選択肢でいうと売主A)に対する債権を持っているに過ぎません。土地を新たに所有するに至った新所有者は、(言葉悪いですが、あえて分かりやすく言うと)たかだか賃借人に過ぎないDに対し、ここは自分の土地だから明け渡せと言えるはずです。
そうすると、本問の選択肢の買主Bが、賃借人Dに甲土地について主張するのに「登記」は関係ないのでは？？と思い、何度か判決文を読んだんですが、どうやらDは、民法177条の第三者に当たる！らしく、そうすると「売買は賃貸借を破る」という原理はどこに行ったのか・・・とモヤモヤしています。
判例だから突っ込んでもダメだと思うことにしたんですが、もし、この選択肢が、Dの建物がない設定(つまりDは甲土地を借りているだけ)だったら、買主Bは「登記」がなくても対抗できるのか？「売買は賃貸借を破る」の原理が働いて、判例のいう「D=民法177条の第三者」は成立しなくなるのか？という疑問が生じ、ますます混乱しています。
挙句の果てには民法605条を見つけ、一瞬、あ、これがキーポイントか？と思ったんですが、そもそもDは「建物」に自己名義の登記をしただけであって、「甲土地」には賃貸借の登記をしていない・・・
頭の中がカオスな状態になって、うまく質問がまとめられず、大変恐縮ですが、無理矢理まとめると、
「売買は賃貸借を破る」ためには、買主(=新所有者)は「登記」が必要か？賃借人がただ単に土地を借りているだけであっても、やはり「登記」は必要か？必要だとすると、その根拠は民法177条の第三者対抗要件にあるのか？
ということになります。先生、ご回答の程、何卒よろしくお願い致します。
追記です。
念の為、判例のurlを貼っておきます。
https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52074
takikarayobihe20さん、こんにちは。
色々とご自身で思索を巡らせたんですね。大変、良いことかと思います。
ただ、頭の中がカオスな状態になってしまった(笑)原因は、２つの問題をごちゃ混ぜにしてしまったことにあると思われます。
すなわち、本問の設例のようにＡがDに賃貸している甲土地をＢに売却した場合、
①甲土地を取得したＢがＤの賃借権を否定できるかどうか（言い換えると、Ｄが賃借権をＢに対抗できるかどうか）という問題と、
②Ｄの賃借権を否定できない場合に、Ｂが甲土地の所有権や賃貸人の地位に基づく様々な権利をＤに対して主張するためには、所有権移転登記を具備する必要があるかどうかという問題が生じます。
①について
賃貸借の目的物が第三者に売却された場合、takikarayobihe20さんがおっしゃる通り、「売買は賃貸借を破る」のが民法の原理・原則です。
したがって、賃貸借の目的物の所有権を取得した第三者は、賃借権を否定できる（言い換えると、賃借人は賃借権を目的物を取得した第三者に対抗できない）のが原則です。
しかし、民法は不動産の賃貸借について例外を認めており、不動産の賃借人が賃借権を登記したときは賃借権を第三者に対抗できる旨規定しています（605条）。したがって、本問の場合もＤの賃借権が登記されていれば、ＢはＤの賃借権を否定することはできません。ただ、本問ではＤが賃借権を登記しているかどうかについては明記されていません。
また、借地借家法10条も「借地権者が土地上に登記されている建物を所有するとき」は、借地権（賃借権）を第三者に対抗できる旨規定しています（10条）。
本問のＤは、「甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有する」ので、借地借家法10条により賃借権をＢに対抗することができます。
したがって、ＢはＤの賃借権を否定することはできません。
なお、建物の賃貸借の場合も建物の引渡しを受けることで賃借権を第三者に対抗できる点をお忘れなく（借地借家法31条)。
〉「売買は賃貸借を破る」ためには、買主(=新所有者)は「登記」が必要か？
上に記載したとおり、「売買は賃貸借を破る」ためにＢが登記を具備する必要はありませんが、賃借人Ｄが賃借権を登記していたり借地上に登記された建物を所有していると、売買は賃貸借を破れないことになります。
②について
本問は、Ｄの賃借権がＢに対抗することができるものであることを前提に、Ｂが登記なくして自らが甲土地の所有者であることをＤに主張することができるかどうかを問うものです。
そして、最判昭49.3.19を始めとする判例は、賃借人を177条の「第三者」に該当するとして、賃貸借の目的不動産の所有権を取得した者は、所有権移転登記がなければ所有権や賃貸人の地位に基づく様々な権利を賃借人に対して主張することはできないとしています。
なお、最判昭49.3.19を始めとする判例は、2020年4月1日施行の改正民法により条文化されています。
民法605条の２第３項をご確認ください。
タキザワ宅建予備校 講師 瀧澤宏之
参考になった：11人
nobori_ryu 2020-11-14 13:17:50
瀧澤先生、ありがとうございます！
分かりづらい質問だったので、こんなに早くご回答いただけるとは思いませんでした、本当にありがとうございます！
特に返信4行目以降の、問題点を➀と②に分離するということで、モヤモヤが晴れました。ほぼ独学で勉強しているので、瀧澤先生から直接ご回答いただけて嬉しかったです。引き続き頑張っていこうと思います。ありがとうございました！
takikarayobihe20 2020-11-15 11:08:59
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