yazawaさん、こんにちは。

お急ぎのところ、大変申し訳ありませんが、ただいま遠出をしているため、正式な回答は明日の夜になります。

今しばらくお待ちください。

瀧澤

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nobori_ryu　2017-06-17 22:47:48

とんでもありません。こちらこそよろしくお願いいたします。

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yazawa　　2017-06-18 13:02:32

yazawaさん、お待たせしました。

たしかに、定期建物賃貸借契約では双方合意のもとに期間を定めており、本来、賃貸人も借家人もその契約期間に拘束されるべきだとも言えそうです。

しかし、実際にyazawaさんが借家人であったらどうでしょう？
たとえば、3年間の期間を定めてyazawaさんが賃貸人と定期建物賃貸借契約を締結したが、その1年後に勤務先から海外勤務を命じられたとします。
その場合に、定期建物賃貸借契約だから中途解約ができないとすると、yazawaさんはこのあと2年もの間、居住してもいない建物のために賃料を払い続けなければなりません。
この結論に納得できますか？

また、そのようなリスクがあるとわかっていたら、最初から定期建物賃貸借契約なんか結ばなかった、ということにもなりますよね。

だから、借家人に中途解約が認められているのです。中途解約権がなければ、定期建物賃貸借なんてリスクが大きすぎて、契約を結ぶ借家人は誰も出てこないでしょう。しかしそれでは、一定期間経過後に確実に賃貸人の手元に建物が戻ってくるタイプの借家契約（=定期建物賃貸借契約）を創設することで、良質な建物が賃貸市場に出回るよう促そうとした政府の意図も無に帰することになりかねません。

要するに、定期建物賃貸借契約は、普通の建物賃貸借契約と比べると賃貸人にとって有利な契約ですが、その分、借家人に中途解約権を認めることで、賃貸人と借家人のバランスを図っているのです。

なお、借家人の中途解約権の論理的根拠は、「事情変更の原則」に求めることができます。
「事情変更の原則」とは、契約締結後に、契約締結の基礎となった事情が、当事者が予見できないほど激しく変動し、契約をそのまま強制することが信義則に反する場合に、不利益を受ける側が、契約の変更または解除を申し入れることができるとする原則です。

「事情変更の原則」は、民法等の法令に明記されているわけではありませんが、民法が定める信義誠実の原則（1条2項）を根拠に判例もこれを認めています。

yazawaさんが「民法ブラッシュアップ講座」を受講されているようであれば、講座内で取り上げていますので、ご確認ください。

瀧澤

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nobori_ryu　2017-06-18 21:53:11

成るほど、大変よく理解できました。非常に分かりやすい解説ありがとうございました。

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yazawa　　2017-06-18 21:51:20