Yotchinさん、こんにちは。

質問１について

〉自ら売主ではない場合は
〉媒介や代理で売価・交換、貸借を行う場合で、
〉50万円以上の手付金を受領する場合でも
〉保全措置を講じなくてもいいが、
〉重要事項の説明では、講ずるかどうか、及び講ずる場合の保全措置の概要を説明しなければならない。

売主と買主にとっては手付金でも、媒介または代理を行っている宅建業者にとっては手付金ではありません。
当該金銭を媒介または代理を行う宅建業者が受領する場合は、当該金銭は預かり金ということになります。
預かり金については、宅建業法上、保全措置は義務付けられていません。そのため、保全措置を講ずる必要はないのです。
そして、その金額が50万円未満の場合は、保全措置についての重要事項説明も不要となります。

〉自ら売主の場合で50万円以上の手付金を受領する場合は、保全措置を講じた上で、重要事項の説明で、保全措置の概要を説明しなければならない。

手付金については、50万円未満であっても保全措置が必要な場合であれば、重要事項説明で保全措置の概要の説明が必要です。
なお、重要事項の説明は契約成立までの間に行う必要があるので、「保全措置を講じた上で、重要事項の説明で、保全措置の概要を説明しなければならない」というのは、順番としておかしいですね。

質問２は、質問1の理解が正しいことが前提なので、回答は致しません。
内容をご検討のうえ、再度、ご質問ください。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2021-05-18 10:05:57

瀧澤先生
お忙しい中、ご回答ありがとうございました。

質問1について
再度テキストに戻り検討しました。

〉手付金については、50万円未満であっても保全措置が必要な場合であれば、重要事項説明で保全措置の概要の説明が必要です。
〉なお、重要事項の説明は契約成立までの間に行う必要があるので、「保全措置を講じた上で、重要事項の説明で、保全措置の概要を説明しなければならない」というのは、順番としておかしいですね。


手付金については、
金額にかかわらず「代金及び交換差金以外に授受される金銭の額及び目的」として説明が必要。
さらに自ら売主の場合は、
原則、手付金等の保全措置の概要の説明が必要で、契約成立(手付金等受領)までに保全措置を講じなければならない。
ということですね。

その上で、お尋ねいたします。

質問2
自ら売主の場合と媒介・交換の売買等で取扱が異なるのは
自ら売主の場合と、お金の流れが異なるからでしょうか？
媒介等の場合は、お金は買主から売主へ動くからでしょうか。
質問1のご回答で媒介等で宅建業者が受領する場合は預り金になり
「支払金、預り金を受け取る場合に保全措置を講ずるかどうか、及び講ずる場合の保全措置の概要」に該当すれば、
説明は必要だが保全措置は義務ではないと理解しましたが
この違いが今一つスッキリしません
なぜ、預り金で受領する場合には保全措置は必要ないのでしょうか？
ご教示お願い致します。

投稿内容を修正

Yotchin　　2021-05-18 12:15:02

〉原則、手付金等の保全措置の概要の説明が必要で、契約成立(手付金等受領)までに保全措置を講じなければならない。
〉ということですね。

揚げ足を取るようで申し訳ありませんが、手付金等の保全措置を契約成立までに行う必要はありません。
そもそも、保全措置が必要な手付金等とは、契約成立後、宅地・建物の引渡し前に支払われる金銭ですから。
基本テキストP561をご参照ください。

〉自ら売主の場合と媒介・交換の売買等で取扱が異なるのは
〉自ら売主の場合と、お金の流れが異なるからでしょうか？

取り扱いが異なるというのは、具体的にどのような点についてでしょうか？

〉なぜ、預り金で受領する場合には保全措置は必要ないのでしょうか？

なぜ、手付金等の保全措置が必要なのかは、基本講座でお話ししていますよね。基本テキストP560にも記載しています。
預かり金の場合は、そのような問題が生ずる可能性が低いからです。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

参考になった：3人

nobori_ryu　2021-05-19 00:22:04

瀧澤先生
ご回答、ご指摘ありがとうございました。

〉揚げ足を取るようで申し訳ありませんが、手付金等の保全措置を契約成立までに行う必要はありません。
〉そもそも、保全措置が必要な手付金等とは、契約成立後、宅地・建物の引渡し前に支払われる金銭ですから。
〉基本テキストP561をご参照ください。

基本テキストで再確認しました。　知識が誤っていました。
ご指摘大変ありがとうございました。
自分の知識の抜けに気づくことができました。
今回の先生とのやり取りで、かなり知識を深めることができたと思います。
ありがとうございました。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

〉自ら売主の場合と媒介・交換の売買等で取扱が異なるのは
〉自ら売主の場合と、お金の流れが異なるからでしょうか？

取り扱いが異なるというのは、具体的にどのような点についてでしょうか？

〉なぜ、預り金で受領する場合には保全措置は必要ないのでしょうか？

なぜ、手付金等の保全措置が必要なのかは、基本講座でお話ししていますよね。基本テキストP560にも記載しています。
預かり金の場合は、そのような問題が生ずる可能性が低いからです。


上記の内容、手付金等の保全措置が必要なのか、基本テキストにて確認致しました。
先生申し訳ございませんが、それでも釈然としません。

自ら売主の場合では手付金等の保全措置が必要なのは分かるのですが
媒介・交換の売買等で手付金を預り金として受領する場合、
宅建業者が金銭を受領することに変わりはないのにもかかわらず、
手付金という趣旨(呼称は異なるが)で受け取るのに、
自ら売主である場合は保全措置が必要で、
媒介・交換の売買等であるは他方は講じなくていい
という違いが腑に落ちません。
規定でそうなっているといえばそれまでなのですが・・・

恥ずかしながら、
私、実務を知りませんので、そもそものところで先生のご認識と相違しているところがあるかもしれません。

お手間かけて申し訳ございませんが、重ねてお尋ねいたします。
どうぞよろしくお願いいたします。

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Yotchin　　2021-05-19 13:02:19

実務経験は全く関係ありません。実務に就いている方でも、この点をすんなり説明できるわけではありませんから。

むしろ、なぜ保全措置が不要なのか、という疑問の立て方が袋小路にはまる原因なのかもしれません。
というのは、人からお金を受け取るときには、保全措置を講じないのが当たり前だからです。
Yotchinさんも人からお金を受け取るときに、保全措置を講ずることを義務付けられてはいませんよね。
なぜなら、宅建業者が自ら売主として手付金等を受領する場合のような危険性（倒産等により受け取った手付金等を返還できなくなる危険性）が極めて低いからです。

媒介や代理を行った宅建業者が、買主から一時的に手付金を預かる場合（＝預り金を受領する場合）も同じなんですよ。
当該手付金は売主のものですから、早晩、売主に引き渡されます。
したがって、当該手付金が宅建業者の手元にある間に、当該宅建業者が倒産してしまって預かった手付金を売主に引き渡せなくなる可能性は極めて低いんですよ。
また、万が一、宅建業者が倒産して預かった手付金を売主に引き渡せなくなった場合は、営業保証金や弁済業務保証金でカバーすることも可能です。

しかし、宅建業者が自ら売主として手付金等を受領する場合は違います。
たとえば、100戸の新築分譲マンションの分譲主である宅建業者が、100人の購入予定者から各100万円の手付金を受領したまま倒産してしまったら、1億円もの手付金が購入予定者の元に戻らなくなる恐れがあります。
また、金額が１億円ともなると、営業保証金や弁済業務保証金でも十分にカバーし切れない可能性もあります。
なので、宅建業者が自ら売主として手付金等を受領する場合は、特別に保全措置を講ずることが義務付けられているのです。

つまり、人からお金を預かる場合は保全措置を講じないのが当たり前で、自ら売主として手付金等を受領する場合が特別なのだと理解するべきなのです。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

参考になった：5人

nobori_ryu　2021-05-20 09:03:29

瀧澤先生
お忙しいなか、詳しいご回答ありがとうございました！
おかげさまで、やっと理解できました。

今後とも、どうぞよろしくお願い申し上げます。

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Yotchin　　2021-05-20 14:11:06