過去問に関する質問です。

賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、Ａは、その裁判が確定するまでの期間は、Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。

2.Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。

3.家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Ｂは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。

4.ＡＢ間で、３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しない。

正答 2

深く考えずとも2番が誤った文であることは解りました。
しかし3と4に関しては普通の賃貸借契約でなく定期賃貸借契約の場合を考慮すると2つとも間違っているような気がします。

3は仮にこの問題の契約が定期賃貸借契約の場合、減額しない特約は有効であり、減額請求することができないので「契約の条件にかかわらず」という文言は普通か定期かで変わってくるはずです。

4の場合も同様で普通賃貸借契約の場合は上記の文で正しいのですが定期賃貸借契約の場合は減額しない特約も有効ですので効力は有するはずです。

この問題ではどの部分を読むことで定期賃貸借契約の可能性を除外しているのでしょうか？
ご教授よろしくお願いいたします。