hiro78さん、こんにちは。

宅建業法35条が重要事項として説明を義務付けている項目は、あくまでも最低基準です。
言い換えれば、買主等にとって契約前に知っておきたい事柄を全て説明事項として挙げているわけではなく、後で深刻なトラブルに発展する危険性が低い項目は説明事項に揚げられていません。

契約不適合責任を免れる特約の場合、宅建業者が自ら売主となる場合はそのような特約を結ぶことができません。
また、宅建業者が売主ではない場合は特約を結ぶことはできますが、売主が不適合を知っていた場合は特約があっても不適合責任を負わなければなりません。
さらに、契約不適合責任に関する特約は37条書面の記載事項となっており、買主はこの段階で免除特約の存在に気づくことができ、特約が気に入らなければ契約を結ばないことができます。
以上のような理由から、宅建業法は説明事項に挙げなかったのではないかと思われます。

もちろん、不適合責任を免れる特約を重要事項として説明することはできますし、実際上、こういった特約を重要事項として説明しているケースは多いのではないかと思います。
なお、不適合責任を免れる特約の説明をしなかった場合、重要な事実の不告知の禁止（基本テキストP601）に違反することになる可能性はあります。

タキザワ宅建予備校　講師 瀧澤宏之

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nobori_ryu　2023-07-24 00:26:14