少し古い問題となりますが、ご教授ください。

【問題】
賃貸人Ａ（個人）と賃借人Ｂ（個人）との間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
【回答】
1.Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、Ａは、その裁判が確定するまでの期間は、Ａが相当と認める金額の家賃を支払うようにＢに請求できる。
2.Ｂが家賃減額の請求をしたが、家賃の減額幅についてＡＢ間に協議が調わず裁判になったときは、その請求にかかる一定額の減額を正当とする裁判が確定した時点以降分の家賃が減額される。
3.家賃が、近傍同種の建物の家賃に比較して不相当に高額になったときは、契約の条件にかかわらず、Ｂは、将来に向かって家賃の減額を請求することができる。
4.ＡＢ間で、３年間は家賃を減額しない旨特に書面で合意した場合、その特約は効力を有しない。

回答は2であることに納得はできるのですが、3が正しいとする理由に納得がいっておりません。
定期建物賃貸借では「借賃の減額請求を認めない特約が有効」であると思いますが、３の選択肢の「契約条件にかかわらず」にはこの特約が含まれないのか疑問です。
考え方が違いますでしょうか。