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権利関係 [過去問]／借家契約の終了と更新
tommy67 2017-07-20 11:46:17
いつもお世話になっています。
権利関係の肢別過去問平成10問12-1
について質問がございます。
【問 12】 Ａが、Ｂに対し期間２年と定めて賃貸した建物を、ＢはＣに対し期間を定めずに転貸し、Ａはこれを承諾した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
１ ＡがＢに対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後Ｃが建物の使用を継続し、Ａがこれに対して遅滞なく異議を述べないと、ＡＢ間の契約は更新される。
〜AB間の契約は更新される。
となっていますが、このような場合、BはCに転貸しているので、AB間の契約が終了しているのなら、AがBの代わりにCに賃借している事にはならないのでしょうか？Bもこの契約に付き合わないといけないのでしょうか？
よろしくお願い致します。
tommy67さん、こんにちは。
〉AB間の契約が終了しているのなら、AがBの代わりにCに賃借している事にはならないのでしょうか？
なりません。解説に記載の通りですよ。
この場合はＡＢ間の契約が更新されます。
借地借家法もＡＢ間の契約が更新されると明記しています。
借地借家法26条3項
建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、「建物の賃借人と賃貸人との間について」前項の規定を適用する。
「前項の規定」とは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす旨の規定です。
〉Bもこの契約に付き合わないといけないのでしょうか？
当然です。ＡＢ間の賃貸借があって、はじめてＢＣ間の転貸借が成り立つのですから。
瀧澤
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nobori_ryu 2017-07-19 11:40:59
ご回答ありがとうございました。
もう一つ質問したのですが、問題の設定がイマイチよくわかりません。
そもそも何でCは期間が満了しているのに建物の使用を継続できるのですか？
Aが転借人Cに契約終了の通知をしていないからですか？
この場合、異議を述べるとは、契約終了の通知をすることですか？
よろしくお願い致します。
tommy67 2017-07-19 23:21:25
設定も何も、基本テキストVol.1 P203の「転借人を保護する仕組み」そのままですよ。
もう一度、上から読み返し、(2)まで読み進めてください。
講義も見返してみてください。
そのうえで、あらためて疑問点をご質問ください。
瀧澤
参考になった：1人
nobori_ryu 2017-07-20 00:23:59
ご回答ありがとうございました。
もう一度テキストに戻り、講義を聞き直しました。
テキストに記載してある通りでした。
ちなみに、Aが建物に居座っている転借人Cと契約を更新したくない場合、遅滞なく異議を述べなければいけないと思うのですが、AがまだCに契約終了の通知をしていない場合はこの通知をする事が異議を述べる事に当たるのでしょうか？
tommy67 2017-07-20 11:09:15
〉AがまだCに契約終了の通知をしていない場合はこの通知をする事が異議を述べる事に当たるのでしょうか？
当たりません。終了の通知と異議は全くの別物です。
あらためて一から説明します。
たとえば、ＡＢ間の建物の賃貸借契約の契約期間が2年で、契約満了日が平成29年9月30日だとします。
そして、当該建物がＣに転貸されているとします。
この場合、ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了を迎えると、本来であればＡはＣに対して10月1日以降、建物の明渡しを請求できるはずです。
しかし、これではＡＢ間の賃貸借契約の満了日を知らないＣが、Ａから突然明渡しを迫られることになりかねないため、借地借家法34条は、「賃貸人は転借人に、賃貸借契約が終了する旨を通知しなければ、賃貸借の終了を転借人に対抗できない」と規定したうえで、「転貸借は、賃貸人が転借人に通知をしてから６ヵ月経過後に終了する」旨規定しています（基本テキストVol.1 P203の(3)）。
要するに、10月1日以降にＣに建物の明け渡しを請求するためには、遅くとも平成29年3月31日までにAからＣへの通知が必要となるのです。
ということで、Ａが平成29年3月31日までにＣに対して契約終了の通知を行ったとします。
ところが、Ｃが10月1日以降も当該建物の使用を継続している場合に（居座っている場合に）、それに対してＡが遅滞なく異議を述べないと、従前の契約と同じ条件で賃貸借契約を更新したものとみなされるのです（基本テキストVol.1 P203の(2)）。要するに、ＡＢ間の賃貸借契約は終了しないこととなるため、Ｃは建物を明け渡さなくてもよくなるのです。
つまり、賃貸人が「異議」を述べるのは、適法に「契約終了の通知」を行い、かつ、通知から６ヵ月経過して当該建物から退去しているはずの転借人Ｃが、当該建物から退去せず、居座っている場合なのです。
ですから、「異議」と「契約終了の通知」は、全く別物であり、「契約終了の通知をする事」が「異議を述べる事」になるはずがないのです。
あと、揚げ足を取る様で申し訳ありませんが、質問文に誤解が含まれています。
〉Aが建物に居座っている転借人Cと契約を更新したくない場合、遅滞なく異議を述べなければいけないと思うのですが、
正しくは、「転借人Ｃが居座っている場合に、ＡがＢとの契約を更新したくなければ、遅滞なくＣに対して異議を述べなければならないと思うのですが」ですね。
あくまでも、契約が更新されるのはＡＢ間の賃貸借契約ですから。
瀧澤
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nobori_ryu 2017-07-20 11:51:35
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