karenさん、こんにちは。

〉Ｐ12<問20>　　
〉この問はＰ８の問２と同じ事を聞いていると思ったのですが、解説を読むと問２の論点とは違う様な事が書いてありました。問20はどういう事なのでしょうか？
〉問２の質問（論点）とは違うという事を問題文のどの様な言葉からどの様に見分けたらよいのでしょうか？

Ｐ8の問2（96年問37肢3）とＰ12の問20（09年問27肢ウ）は、どちらも同じ免許基準に関する知識が問われています。具体的には、基本テキストVol.3 Ｐ26の免許基準⑨です。
このうち、Ｐ8の問2は免許基準⑨にぴったり当てはまるので、Ｃ社は廃業の届出の日から5年間免許が受けられなくなります。
一方、Ｐ12の問20は免許基準⑨には当てはまらないので、Ｃは廃業の届出の日から5年経過していなくても免許が受けられます。なぜなら、Ｃは「業務停止処分」の聴聞の期日及び場所の公示を受けたにすぎないからです。
免許基準⑨は、「免許取消処分」の聴聞の期日及び場所の公示を受けたことが前提ですからね。

これ、典型的なひっかけで、講義でもこのひっかけには気を付けるようにお話ししているはずです。ご確認ください。

〉Ｐ14<問26>
〉Ｂさんは、昔、Ｃ社の役員Ｄとして働いており、禁固以上の刑に処せられ、５年経過していないのに、Ａ社の役員に転職したからといって、
〉すぐＡ社が免許を受けれるというのが、いまいちよくわかりません。ＤさんはＢさんとは、違う人なのでしょうか？

ＤとＢはもちろん、別人です。アルファベットが違うのに同一人物ということは絶対にありません。
したがって、「Ｂさんは、昔、Ｃ社の役員Ｄとして働いており」と問題文を読み取っているところが、迷宮入りした原因です。
ＤとＢは別人という前提で、再度、問題を解いてみてください。

〉景品表示法
〉Ｐ144<５>
〉二重価格表示が一切いけないという訳ではないのに、同程度の物件の平均的な価格（市場の相場的な価格）を市場価格として広告に併記する事が
〉なぜ、駄目なのかいまいちわかりません。購入する人が販売価格と間違える可能性があるからでしょうか？
〉なぜ、これは市価（市場価格）とはいえないのでしょうか？

到底「市価」とは言えません。
問題文には「自らが調査した周辺地域における当該物件と同程度の物件の平均的な価格」とありますが、「自ら調査した」に過ぎないので、いったい何件の物件を調査したのかも明らかではありません。たとえば、周辺の2件の物件だけ調査してその平均価格を「市価」としているに過ぎないのかもしれません。
そのような根拠薄弱な価格を「市価」として当該物件の販売価格に併記すれば、消費者を誤認させる恐れがある不当な二重価格表示でしょう。

ちなみに、二重価格表示は一切禁止というわけではありませんが、相当厳しい条件をクリアした場合にのみ例外的に許容されるに過ぎないと理解しておいてください。

瀧澤

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nobori_ryu　2017-07-26 10:15:24

先生お返事ありがとうございました。カレンと申します。
上記３問、理解出来ました。該当箇所の基礎講義・肢別過去問演習講義も再度、聴講し直しました。テキストにもきちんと書き込みしてあったものの、
Ｐ12<問20>は業務停止処分も出だしの言葉が同じなので「業務停止処分に該当する場合で情状が特に重い、業務停止処分違反」と同じくくりで同じ物
として見てしまっていました…。いつ見直してもわからないのですが、肢別過去問演習の


●［法令上］Ｐ20<問４>
はどういう事でしょうか？問７と同じ論点だと思い、「開発行為に同意していない土地の所有者等が…」が抜けていたので、×にしましたが、解説には
「開発許可を受けた者」が建築物を建築出来るかどうかが問われていると書かれていて、問７の論点とは違うのかどうかよくわかりませんが、この部分
が何を言っているのかよくわかりません…。テキストのまた違うページの論点の事を言っているのか、色々、テキストを見て見てはいるのですが…。

●［税その他］固定資産税Ｐ106<問３>
価格とは書いてないですし、価格以外で不服がある場合は不許可処分をした市町村に対して不服申し立てをするのに、どうして委員会で○なのか、よく
理解出来ません。問６は理解できるのですが。

●［税その他］住宅金融支援機構法Ｐ138<問２>
この問題いまいちピンとこないのですが、雇用（就職）関係の機構が又貸し業をしている不動産業者に住宅資金の貸付けを行っているという事でしょうか？

●［業法］案内所等に対する規制　Ｐ35<問５>　※確認
契約の受付は、契約の締結はしないものの、お茶出しだけとかパンフレット渡すだけとは違い、例え、受付だけであっても契約行為に該当するから、宅建士が
必要という事であってますでしょうか？

●［業法］営業保証金　Ｐ45<問12>　※気になった為
問の論点とは違いますが、広告の規制では、確認等がないと広告は一切出来ないという事でしたが、この問の場合の広告は出来るのでしょうか？

●［業法］媒介・代理契約　Ｐ80<問２>
いちいちピンとこないのですが、自動更新する旨の特約はどうして依頼者にとって不利になる特約に当たるのでしょうか？
依頼者にとって、申し出をしなくても、業者さんが媒介（契約）相手を見付かるまで、自動更新でずっと探してくれたら、有難い様にも思えたりもするのですが…。

●［業法］媒介・代理契約　Ｐ83<問16>　※気になった為
指定流通機構に物件情報を登録する時は「休業日を除き」業務処理状況の報告をする時は「休業日を含める」とか、どうしてこの様な休業日を含む含まないの
違いがあったりするのでしょうか？なにか理由があったりするのでしょうか？

●「業法」テキスト　供託所等に関する説明　Ｐ115　※気になった為
売主や貸主が還付の権利を行使する事もありえる為、売主や貸主にも説明がいるという事でしたが、売主や貸主が還付の権利を行使する場合とは、例えばどういう
場合がありますでしょうか？



カレン

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karen　　2017-08-02 02:00:44

カレンさん、こんにちは。

次からで構いませんが、複数の質問をされる場合はそれぞれ別の質問として投稿してください。後で追加質問が生じた場合に何が何だか分からなくなっていしまいます。
また、新規の質問は返信という形ではなく新規の投稿という形でお願いします。質問広場が掲示板形式を採っているのは、多くの受験生が情報を共有できるようにするためですが、このような形で質問されると、後で検索したり質問を探すことが難しくなってしまうからです。
以上、よろしくお願いします。

質問が多いので、手短に返信します。

●［法令上］Ｐ20<問４>
P23の一番下の図のＡであれば、「開発行為に同意していない土地の所有者」として問4の解説の③が適用され、工事完了の公告前でも建築物を建築できる可能性があります。
しかし、本問で問われているのは「開発許可を受けた者」が工事完了の公告前でも建築物の建築が可能かどうかです。「開発許可を受けた者」とは、基本テキストVol.2 P23の一番下の図でいうと、開発行為を行うＸ社を意味します。したがって、解説の③に該当する余地がなく、①または②に該当しない限り建築物の建築はできないのです。

●［税その他］固定資産税Ｐ106<問３>
問6のように「固定資産課税台帳に登録された『すべての』事項に関する審査の申出は」となっていれば、明らかに誤りですが、少なくとも固定資産評価審査委員会に対する審査の申出が不可能なわけではないので〇です。
ただし、疑問の残る出題の仕方であることは事実ですね。

●［税その他］住宅金融支援機構法Ｐ138<問２>
事業主団体から委託を受けて、独立行政法人雇用･能力開発機構が勤労者に対して住宅取得資金の貸付けを行っているのです。
ただし、独立行政法人雇用･能力開発機構はすでに廃止されており、業務は関連する法人に継承されています。
したがって、この問題はそろそろ肢別過去問からは削除した方が良いかもしれませんね。

●［業法］案内所等に対する規制　Ｐ35<問５>
その通りです。

●［業法］営業保証金　Ｐ45<問12>
そもそもこの期間中に広告ができるのかどうかが不明です。届出をした後でなければ「事業」を開始できないのですが、「事業」に広告が含まれるのかどうかが明確ではないのです。ただ、常識で考えれば広告も「事業」に含まれるでしょうから、おそらく、広告は一切できないことになります。
本問は、そこを曖昧にしたまま、「無免許事業」に該当するかどうかを問題にしているのです。

●［業法］媒介・代理契約　Ｐ80<問２>
依頼先の宅建業者がろくでなしの宅建業者だった場合、自動更新特約は依頼者に不利ではありませんか？
また、依頼先の宅建業者がまともでも、長期間、契約に拘束されることになりかねないのは依頼者に不利とは言えませんか？
契約が切れれば借家人が引っ越しを迫られることになる借地借家法とは話が違いますよ。

●［業法］媒介・代理契約　Ｐ83<問16>
業務処理状況の報告は、宅建業者が定期的に報告をすることに意義があります。宅建業法が「14日に1回」あるいは「7日に1回」とせずに、「2週間に1回」あるいは「1週間に1回」と規定したのも、そのような趣旨であると思われます。
ところが、「休業日を除いて」2週間に1回とか1週間に1回となると、前回は木曜日に報告があったのに、今回は金曜日、というように曜日がどんどんズレていくことになります。これって、依頼者から見たら違和感ありませんか？

指定流通機構への登録は、業務処理状況の報告と違って繰り返されるわけではないので、上記のような問題は起こりません。したがって、無理に休業日をカウントする必要はないということでしょう。

●「業法」テキスト　供託所等に関する説明
たとえば、売主から売買の代理の依頼を受けた宅建業者が、売主から売却を頼まれてもいない別の物件を勝手に売却する契約を締結して売主に損害を与えるとか、買主から支払われた代金を着服して売主に損害を与えたなど、いくらでも考えられますよ。

瀧澤

参考になった：0人

nobori_ryu　2017-08-02 11:41:52

先生すみません、お返事ありがとうございます。これからはこの様に致します。
自分でも、質問が複数ある際に、複数回投稿すると迷惑なのではないか？一度にまとめてした方がよいか？と考え、
でも、その様にすると検索機能などの意味がなくなるので、どの様にしたらよいものかと思いながらの投稿でした。
又、基礎講義聴講時に都度質問すべきだったのですが、質問を貯め込んでしまい、すみません。
また、よろしくお願いします。

カレン

投稿内容を修正

karen　　2017-08-04 00:07:57