カレンさん、こんにちは。

〉●肢別P184<問1>　＊確認＊
〉この問の特約は問題文には書いてませんが、悪意の人も契約目的を達成出来ない時に解除・損害賠償請求が出来るから、民法より有利=有効
という事で合ってますでしょうか？

違います。本問の特約は民法より有利ではありません。民法と同等で買主に不利な点がないので有効です。本問の特約の「Ａが瑕疵担保責任を負う場合」の部分に、買主が善意・無過失であるとの意味が込められており、悪意の買主に責任追及を認めている特約ではありません。

〉●Ｐ184<問5>
〉住宅を現状有姿で引き渡すとする特約が有利か不利か判断が出来ないのですが、民法には何か規定がありましたでしょうか？

宅建業法上、何ら規制はないので有効です。
ただ、その点の判断は本問の正誤の判断に影響はありません。特約が「いずれも有効」かどうかが問われているので、瑕疵担保責任に関する特約が無効であることがわかれば誤りだと判断できますよね。「現状有姿」の部分は、出題者がダミーとして織り交ぜているだけで、そこで惑わされてはダメですよ。

〉業者が瑕疵担保責任を負わない事とする特約は、民法は売主は無過失責任だから、という理由であってますでしょうか？

違いますよ。民法は瑕疵のある物を売った売主に瑕疵担保責任を課しているのですから、「売主が瑕疵担保責任を負わない」という時点で民法より不利ですよ。無過失責任かどうかは、この場合関係ありません。

〉●Ｐ186<問7>Ｐ188<問19>　＊確認＊
〉これらの問の特約も上記同様、民法は無過失責任だから、不利になるという事であってますでしょうか？　理由の部分。

上記の通りです。

〉●Ｐ186<問12>
〉なぜ、瑕疵担保責任を定めなくても、業法に違反しないとなるのでしょうか？　理由がわかりません。

解説に記載の通りです。
宅建業法が禁止しているのは、宅建業者が自ら売主となる宅地・建物の売買契約において「瑕疵担保責任について民法の規定よりも買主に不利な特約を結ぶこと」です。瑕疵担保責任に関する特約を結ぶことを強制しているわけではありません。瑕疵担保責任に関する特約を定めない＝瑕疵担保責任を民法の規定通りに取り扱うということですから、何も問題ないでしょう。

〉●P188<問16>
〉解説に２年以内としている点は問題ないとありますが、「以上」になっていなくてもいいのでしょうか？

問題ありません。
「引渡し後2年以内は責任を負う」という特約ですから、引渡の日からちょうど2年の日まで売主は責任を負ってくれます。ということは、「責任追及期間は引渡しの日から２年以上」にギリギリ当てはまることになるからです。

〉●P184<問4>
〉解説に例もありますが、これは引渡日から、１年後にＢが瑕疵発見をしたら、２年と特約を定めらていても、
〉責任追及出来る期間があと残り１年あると考えるのではなく、もう、この時点で２年の特約は終了してしまうから、１年と+30日になるという事でしょうか？

本問の特約は、わかりやすく言い換えると、「引渡しの日から2年以内であっても、Ｂが瑕疵を発見した時から30日を過ぎていると瑕疵担保責任の追及はできなくなる」というものなので、無効なのです。引渡の日から2年以内であっても瑕疵担保責任の追及ができなくなる可能性があるわけですから、「責任追及期間を目的物の引渡しの日から２年以上とする特約」には該当しなことになります。
「かつ、Ｂが瑕疵を発見した時から30日以内」という日本語の意味をもう一度考えてみてください。

瀧澤

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nobori_ryu　2017-08-12 02:29:47