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宅建業法／自ら賃貸と転借・賃貸の媒介・代理について
at80 2016-12-06 22:43:16
瀧澤先生、御教示お願い致します。
基本的な部分で混乱してしまい、お恥ずかしい内容ではありますが、よろしくお願い致します。
「自ら所有する賃貸アパートを自ら不特定多数に賃貸、または転貸する行為は、免許を必要としない。」←この点について③項目お聞きしたいのですが。
①これは宅建業者であっても宅建業法の規定外で無免許者と同じ扱いで間違いないでしょうか？
②宅建業者Aが、自己所有の賃貸アパートや賃貸マンションの管理と入居者募集を宅建業者Bに委託した場合ですが、この場合は、宅建業者Aにも「賃貸の媒介・または代理」として重要事項の説明、37条書面の交付義務が課せられるのでしょうか？
例えば、業者Aがただの大家さんであった場合には義務は課せられないと思うのですが、宅建業者だと義務があるのでしょうか？
③上記②の場合、賃貸アパートの入居者募集を含めた管理委託とは、「賃貸の媒介か代理」にあたるのか、はたまた「転貸」にあたるのでしょうか？
申し訳ありません。よろしければ御教示頂きたくお願い致します。
at80さん、こんにちは。
〉①これは宅建業者であっても宅建業法の規定外で無免許者と同じ扱いで間違いないでしょうか？
「宅建業法の規定外」はその通りですが、「無免許者と同じ扱い」というのはどういう意味でしょうか。
〉②宅建業者Aが、自己所有の賃貸アパートや賃貸マンションの管理と入居者募集を宅建業者Bに委託した場合ですが、この場合は、宅建業者Aにも「賃貸の媒介・または代理」として重要事項の説明、37条書面の交付義務が課せられるのでしょうか？
宅建業者Ａは貸主なので「『賃貸の媒介・または代理』として」というのは、明らかに矛盾しています。自ら貸借は宅建業法が適用されないので、Ａは重説も37条書面の交付も必要ありません。
この場合、委託内容によっては宅建業者Ｂが媒介業者として重説や37条書面の交付を義務付けられる可能性はありますが。
〉③上記②の場合、賃貸アパートの入居者募集を含めた管理委託とは、「賃貸の媒介か代理」にあたるのか、はたまた「転貸」にあたるのでしょうか？
②の回答にも記載しましたが、委託の内容によります。要するに、ＡとＢがどのような契約を締結しているのかによります。「管理委託」だから一概にどうこうとは言えません。
②に記載したように、委託内容によっては媒介ないしは代理となる可能性もありますし、サブリース的な要素を含んでいれば「転貸」となる可能性もあります。
また、そのいずれにも該当しない可能性もあります。
いずれにせよ、宅建試験でそのような曖昧な設定で出題されることはあり得ませんね。
瀧澤
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nobori_ryu 2016-12-06 08:25:25
ご説明ありがとうございます。
①の場合の、無免許者というのはおかしな表現でした。例えば農家が大家さんであっても宅建業者であっても自ら賃貸は、宅建業法の適用外であるという認識で理解しました。
②ですが、宅建業者Aが自ら貸主であって、宅建業者Bが媒介業者であって、重要事項説明、37条書面交付が必要になった場合、宅建業者Aにも37条書面の交付義務が出てくることはないでしょうか？
37条書面は契約当事者が宅建業者である場合、その宅建業者全員に交付義務があるように思うのは、やはり勘違いでしょうか？
宅建試験の内容では出題されにくい曖昧な内容で申し訳ありません。
ただ、37条書面に関する過去問で、売買の媒介の場合の37条書面交付義務が当事者となる宅建業者全員にある。というのを記憶していたものですから、少々混乱してしまっています。
at80 2016-12-06 10:33:41
〉②ですが、宅建業者Aが自ら貸主であって、宅建業者Bが媒介業者であって、重要事項説明、37条書面交付が必要になった場合、宅建業者Aにも37条書面の交付義務が出てくることはないでしょうか？
ありません。
売買の媒介とは違います。
たとえば、宅建業者AがＡ所有の宅地を宅建業者Bの媒介によりCに売却する場合は、Aにも重要事項説明義務および37条書面の作成・交付義務が発生します。
しかし、それは宅建業者Aの行った取引が「自ら当事者として売買」にあたるからであって、売買の媒介を行ったからではありません。売買の媒介を行ったのはBです。
これに対して、宅建業者AがＡ所有の宅地を宅建業者Bの媒介によりCに貸借する場合は、Aには重要事項説明義務も37条書面の作成・交付義務も発生しません。
なぜなら、Aの行った取引は「自ら当事者として貸借」にあたるからです。
〉宅建試験の内容では出題されにくい曖昧な内容で申し訳ありません。
いえいえ。別に試験と無関係な質問ではないので、気にしないでください。
私は、他の方の質問に対しても、よく「あまり試験とは関係ない」的なことを付け足しますが、これは、質問広場でのやり取りを見ている初学者の方が、「ここまで学習する必要があるんだ」と誤解するのを防ぐためです。試験と関連性の薄い質問に、私が漫然と回答していると、多分、たくさんの方がそのように誤解されるのではないかと思いますので。
瀧澤
nobori_ryu 2016-12-06 17:10:11
お忙しい中、とても分かりやすく解説を頂きまして、ありがとうございます。
お陰さまで、「宅建業者が自ら賃貸する場合」と「宅建業者が自ら売買する場合」それに媒介や代理が伴うといった場合の根本的な基本となる解釈の仕方が確実に理解できました。
このような疑問は、試験勉強をしている最中にもやはり生じており、その都度、質問して御教示を頂いておりました。
こういった出題範囲を越えた質問でも、詳細な御教示を頂いたおかげで理解度も高まり、合格へと導いて頂いたと感じております。
瀧澤先生には、心より感謝申し上げます。
at80 2016-12-06 22:43:16
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